"La situation actuelle est fort chahutée", annonce le président de la Chambre des Notaires de Paris, Jean-François Humbert en ouverture d'une conférence de presse jeudi 28 mai. Le volume des ventes de logements en Ile-de-France s'est en effet effondré de plus de 40% au premier trimestre 2009 par rapport au trimestre correspondant de 2008, selon une étude de la Chambre des notaires de Paris et de l'Ile-France.

Effondrement des volumes

Paris, la Petite et la Grande Couronne sont toutes affectées et toutes les catégories de logements sont touchées: appartements anciens à Paris (-38,7%), appartements neufs en petite couronne (-46,7%), maisons anciennes en grande couronne (-46,2%). "Il ne s'est vendu que 4.760 logements anciens à Paris au premier trimestre 2009, un plus bas depuis 1986", illustre Thierry Delesalle, président de la comission de conjoncture immobilière des notaires de Paris-Ile-de-France. Cette forte chute du nombre de transactions poursuit une tendance amorcée à la fin de l'été 2008.

Retrouvez le détail de la conjoncture immobilière dans le dossier de presse des notaires.

"C'est la conséquence de la crise économique qui a touché la France au second semestre 2008, période qui a vu un effondrement des promesses de vente, entraînant une chute des actes notariés au premier trimestre 2009", indique Jean-François Humbert. Néanmoins, les notaires soulignent un léger frémissement depuis le mois d'avril, avec des chiffres encore non officiels en baisse de "seulement" 33% sur ceux d'avril 2008".

Frémissement en avril

Avec le succés du dispositif Scellier, le retour des investisseurs qui achètent pour louer peut expliquer en partie cette évolution récente. Les taux attractifs proposés par les banques ont pu décider des acquéreurs en attente. D'autre part, les vendeurs comme les acquéreurs ne peuvent repousser indéfiniment leurs désirs de transactions. "Après six mois de blocage, ceux qui ont attendu doivent désormais acheter et vendre. Un effet psychologique a pu également jouer. Les gens ont compris que les prix n'allaient pas être bradés. Attendre ne valait peut-être pas le coup", explique Thierry Delesalle. La Fnaim a même été jusqu'à voir dans ce frémissement une hausse des prix de 3% en avril en France.

Les notaires n'osent pour autant pas encore encore parler de renversement de tendance, car les transactions concernant "les classes moyennes, qui sont le noyau dur du marché immobilier, restent encore à un niveau faible", selon Jean-François Humbert.

Résistance des prix

Les prix ne suivent pas l'effondrement du volume de transactions. Ils décrochent, mais ne s'effondrent pas. Les appartements anciens à Paris intra-muros enregistrent néanmoins, pour la première fois depuis 1998, une baisse en variation annuelle: -1,0% à 6.360 euros/m² au premier trimestre 2009 contre +9,4% au premier trimestre 2008. "Comme l'immobilier de luxe résiste très bien et que l'on compte beaucoup de biens de ce type à Paris, la moyenne parisienne s'en ressent", explique le notaire Frédéric Dumont.

Les 150 agences immobilières partenaires du courtier MeilleursAgents ont elles noté une baisse plus importante de 7,1% dans les promesses de ventes passées entre leurs mains au premier trimestre 2009.

En petite couronne, la baisse des prix dans l'ancien en variation annuelle atteint tout de même 3,5% pour les appartements et 7,9% pour les maisons. En grande couronne, la baisse s'accentue avec -6,8% pour les appartements et -9% pour les maisons en variation annuelle.

Pour expliquer que les prix ne suivent pas l'effondrement des volumes, Maître Humbert souligne que "les vendeurs n'acceptent pas de baisser fortement leurs prétentions et préfèrent retirer leurs biens du marché même si la très grande majorité d'entre eux pourraient encore enregistrer une vraie plus-value par rapport à leurs prix d'achat".

Consultez la carte des prix à Paris et en Ile-de-France des notaires.

Beaucoup de micromarchés

De nombreux micromarchés nuancent les moyennes. De grands contrastes existent en effet entre les arrondissements et même entre communes limitrophes en Ile-de-France. A Paris, l'arrondissement le plus cher reste le 6e avec 10.040 euros/m2 (soit une hausse de 2,1% en un an) devant le 7e (9.760 euros/m2, +4,2%) alors qu'à l'inverse le moins cher est le 19e (4.850 euros/m2), en recul de 4,5%. En grande couronne, l'exemple de Saint-Germain-en-Laye et de Poissy, deux communes proches, est significatif. Alors que le prix au m² des appartements anciens a augmenté de 6,2% à Saint-Germain-en-Laye sur un an (à 5.190 euros), il a baissé de 8,6% à Poissy (à 3.110 euros).

Baisse continue en 2009

Et maintenant, que va-t-il se passer? La prudence est de mise. Pour l'ensemble de l'année 2009, les notaires franciliens tablent toujours sur une baisse, comprise entre 20% et 30%" du nombre de transactions par rapport à 2008. Le rythme de baisse du volume de transactions devrait donc ralentir après l'effondrement brutal des deux derniers trimestres. "On espère avoir atteint le fonds de cuve", explique Thierry Delesalle. Pour les prix, la baisse pourrait atteindre 8% à Paris, 9% en petite couronne et 12% en grande couronne.